[작성자:] wanso

11억 짜리 전세주택에 살던 사람이 11억 짜리 집을 사서 살면서 올라가는 집값은 어느 정도의 투자수익률일까?

11억 짜리 집은 전세집보다는 환경이 떨어질 것이므로, 11억 전세집에서 느끼던 편리함과 안락함을 투자하는 것이라고 보면, 이 투자의 가치는 어느 정도일까?

새로 옮긴 집의 전세 가격이 8억이라고 하면, 3억을 투자한 것이 된다. 그런데 집값은 11억에서 집값상승률만큼 올라간다.

집값상승률이 3%라고 하면, 이 투자수익은 3억에 대한 투자수익률로 봤을 때 11%에 해당한다. 집값 상승분은 11억에 대하여 3% 오른 거고, 실제 투자는 3억이므로 그 금액을 3으로 나누면 3억에 대한 투자수익률이 나온다.

11*0.03/3=0.11

11억 짜리 전세에 살던 사람이 8억 짜리 전세로 옮기고 남는 3억으로 투자를 한다면, 1년에 11%의 수익률을 얻는 투자를 해야 11억 짜리 집을 사는 것과 비슷한 효과를 낼 수 있다는 것을 알 수 있다. 다른 말로 1년에 11% 이상의 대체 투자수익을 얻을 수 있는 사람이라면 굳이 집을 투자수단으로 생각할 필요는 없을 것 같다.

단, 사는 집 전세가 9억 5천이 되는 순간 투자수익률을 1년에 22%로 올리는 능력도 있어야 한다.

진짜 이런 능력이 있다면, 그냥 무보증 월세 500 짜리로 옮기고 전액 투자하는 게 낫겠다.

국가법령 등은 글을 쓴 시점에서 바뀌었을 수 있습니다.

나름 애를 써서 자료를 찾았으나 날짜나 계산, 내용 등에서 오류가 있을 수 있습니다.

여기 나와있는 사진은 파일 이름에 제공 서비스와 파일 코드를 함께 적었습니다. 무료로 이용할 수 있는 파일이라 받았지만, 혹시라도 문제가 있는 사진인 경우 댓글로 알려주시면 지우겠습니다.

거래에는 비용이 들어가는데 주요 비용은 탐색 비용, 계약 비용, 이행과 확인 비용 등이 있다.

특수성, 불확실성 및 기회주의적 행동이 거래비용을 증가시키는 주요 요인이다.

한국 아파트에는 거래비용 증가 요인이 상당수 제거되어 있다.

외국 부동산 소개 프로그램 등을 보면 집집마다 크기부터 구조와 자재 등 모든 것이 다르다. 그러므로 거래 대상을 파악하고 비교하기 위해서는 일일이 직접 보고 검토해야 하니 탐색 비용부터 많이 들게 된다.

이런 특수성은 주로 탐색 비용과 계약 비용을 올리는데 큰 역할을 한다.

한국 아파트는 건축법과 관련 규정 등을 통해서 이런 특수성을 없애준다. “84”라는 것만 보면 다른 건 볼 것도 없다. 법과 규정을 제대로 지켜서 만든 집이라면 어떤 특징을 가지고 있을지 모르는 사람이 드물 정도다. 어디에 있는지, 언제 지었는지, 베이가 어떤지 같은 기본 정보 몇 개만 있으면 충분히 가치를 판단할 수 있게 된다.

탐색 비용도 사실 없는 거나 마찬가지다. 여러 가지 온라인 서비스에서 클릭 한번이면 얼마인지 바로 알 수 있다. 심지어 정부에서도 실제로 얼마에 거래가 되었는지 알려주는 실거래 서비스까지 제공한다. 실거래가 서비스와 다운계약서 등 계약에 대한 기회주의적 행동을 정부에서 제재를 가함으로서 가격 정보가 투명하게 공개 된다. 불확실성과 기회주의적 행동 같은 거래비용 증가 요인도 사실상 없는 셈이다.

이 정도면 사실상 가상화폐나 디지털 토큰과 다를 게 없다.

다른 거래 비용인 계약 비용도 불확실성과 기회주의적 행동이 제거된 상태에서는 수월할 수 밖에 없고, 이행 비용도 집 자체를 옮기거나 배달하지 않으므로 전체 자산 금액에 비교하면 이 비용이 큰 부분을 차지하지 않는다. 비록 집이 크긴 하지만 보관할 장소를 따로 마련할 필요도 없다. 집보다 훨씬 작은 자건거조차 댓수가 많으면 보관할 데를 염려하는데.

서울 사는 사람들의 대규모 공통주택에 대한 선호도 또한 중요한 요소다. 이건 시골에서 오거나 땅이 넓은 나라에서 온 사람들은 이해하지 못하는 부분 중 하나이기도 하다. 가격은 원하는 사람이 많으면 오르게 되어 있는데 서울에 사는 사람들은 아파트를 좋아하는 사람이 많다.

많은 사람들이 아파트에 몇 십 년 동안 살면서 불편함 점을 고치고 연구하며 안락함과 편리함을 만들어낸 점도 아파트를 좋아하게 만든다. 아파트 말고는 그렇게 연구하고 설계한 집이 많지 않으니까.

거래비용이 사실상 없고 거래비용 증가 요인도 상당수 제거된 서울 아파트를 서울 사람들이 좋아하니 아파트로 몰릴 수 밖에 없다.

국가법령 등은 글을 쓴 시점에서 바뀌었을 수 있습니다.

나름 애를 써서 자료를 찾았으나 날짜나 계산, 내용 등에서 오류가 있을 수 있습니다.

여기 나와있는 사진은 파일 이름에 제공 서비스와 파일 코드를 함께 적었습니다. 무료로 이용할 수 있는 파일이라 받았지만, 혹시라도 문제가 있는 사진인 경우 댓글로 알려주시면 지우겠습니다.