2025년 11월 25일 국토부에서 <새정부 주택공급 확대방안(9.7) 후속조치>로 “판교 하나 더” 수도권 공공분양 2.9만호 공급 계획을 밝혔다. 용도전환에 대한 첫 윤곽이 드러났으며, 공급 성과도 본격화 했다고 밝혔다.[보도자료 링크]
서울에서 분양 되는 단지는 고덕강일3블럭인데 23년도에 사전 청약을 했고 내년에 본청약을 예고한 단지다. 세대수는 원래 계획대로 1,305세대다.
선큰 투시도는 멋지다.
단지 조감도 역시 천 세대 이상 대단지의 위용을 보여준다. 주변에 숲이 있어 생활 환경도 좋을 것 같다.
단지 전체 투시도를 보면 근처 고덕비즈밸리에 있는 강동아이파크더리버와 비슷한 느낌이 들기도 한다.
대중교통은 가장 가까운 전철역인 강일력까지 거리가 좀 있어서 걸어가기에는 조금 멀 수 있다. 입주 시점에는 어떤지 모르지만 지금은 버스도 생각보다 오래 걸린다. 따릉이는 버스 노선보다 훨씬 빨리 설치가 될 것 같으니 대중교통 해결책이 나올 때까지는 자전거가 좋아보인다.
교육 환경은 좋아보인다. 바로 근처에 유치원, 초등학교, 중학교를 걸어서 갈 수 있는 거리다. 어린 학생들이라면 더욱 좋을 것 같다.
국토부 V월드에서 한강쪽에서 바라본 모습인데 동네 전체가 숲속에 있는 느낌이다.
쇼핑은 따로 말할 게 없다. 특히 주말에 대형마트가 쉬는 날 하남이나 구리에 가까워 쉽게 갈 수 있는 점은 큰 장점인 것 같다. 위의 목록은 나무위키에 정리된 걸 캡쳐한 것이다. [나위위키 링크]
[호갱노노 고덕강일3단지 이야기방]을 보니 꽤 많이 지어진 것 같다.
KIND HS화성 전기보고서 전자공시를 보면 건설사는 HS 화성인데 단독인지는 불분명하다. 대구에서는 예전에 동아백화점 등을 거느린 꽤 유명한 회사였다. 대구에서 도급순위 1위라고 한다. 건설사를 보니 건물은 잘 짓고 있을 것으로 보인다. [HS화성(나무위키)], [고덕강일공공택지지구 단지정보(나무위키)]
전체 입주 세대 숫자는 보도자료에 있는 내용대로 고덕강일3블럭 1,305세대를 찾아보면 각각 49, 59 평방미터로 계획이 된 걸 알 수 있다. 국토부 고시 서울고덕강일 공공주택지구 지정 변경(3차) 및 지구계획 변경(14차) 승인에 나와 있는 기존 안을 그대로 유지한 것으로 보인다.
토지임대부이므로 청양 당첨 이후 다달이 토지임대료를 내야 하는데 얼마나 될지 추정해보면 아래와 같다.
10년 뒤: 40*(1.05)^10 = 65(만)
20년 뒤: 40*(1.05)^20 = 106(만)
40년 뒤: 40*(1.05)^40 = 281(만)
토지임대료는 1년에 5% 이상 올릴 수 없도록 주택임대차보호법 시행령에 나와 있으므로 저게 거의 최대 금액으로 볼 수 있다. 여러 요인으로 인해 인상이 지체 되거나 하면 더 낮은 금액이 될 가능성이 높다. 임대인을 불리하게 하는 법은 앞으로 상상하기 어려우니까.
당첨만 되면 저 정도 임대료 만으로 살 수 있는 게 확정적이므로 요즘 문제가 되고 있는 전세난이나 월세난에서 어느 정도 벗어날 수 있을 것으로 보인다.
다만, 보통 주택은 땅값은 올라가고 건물은 가치가 내려가는 경향이 있으므로 그 부분은 고려해보아야한다. 단순하게 유튜버 월용이님의 이론대로 3년 5% 감가를 고려하고, 연간 3% 정도의 건축비 상승으로 인한 동일 평형 건축비를 가지고 계산해보면, 3억5천에 분양을 받는다고 보면
10년: 3.5*(1.03^10+0.95^(10/3)+1)-7=4.2(억)
20년: 3.5*(1.03^20+0.95^(20/3)+1)-7=5.3(억)
40년: 3.5*(1.03^40+0.95^(40/3)+1)-7=9.7(억)
건축비 상승 등이 생각보다 낮을 경우 가격이 떨어질 수는 있지만 그럴 가능성은 낮아보인다. 서울 안의 위치에 대한 희소성을 제외했으므로 그 부분도 반영이 될 수 있을 것 같다. 땅값에는 위치에 대한 희소성도 포함되는데, 이용권도 소유권에 비해서는 떨어지겠지만 다른 입지에 비해서는 어느 정도 가치가 매겨질 것으로 보인다. 실제 매매할 때는 건물 가치에 자리 이용권에 대한 프리미엄이 저렴한 월사용료로 이용할 수 있다는 점만큼 올라가기 때문이다. 순전한 추정이므로 이런 계산이 가치를 보장하지는 않으므로, 수익성 부분은 스스로 따져보고 결정하길 바란다.
이 글이 행복한 가정 생활을 위해 집을 고르는 데 조금이나마 도움이 되면 좋겠다.
여기 올라온 3단지 관련 사진들은 SH공사에서 올려주지 않았다면 구할 수 없었을 것이다. 멋진 사진을 올려주신 SH공사에 고마움을 표하며, 출처는 아래와 같다.